PERBEDAAN ANTARA KONTRAKTOR DAN PEMBORONG

Berikut ini penjelasan tentang perbedaan antara Kontraktor dan Pemborong :

5 CARA MERUBAH ISI RUANGAN DENGAN ANGGARAN KECIL
5 CARA AGAR RUMAH TUA KAMU JADI MENARIK
5 CARA AGAR IMUNITAS TUBUH KUAT
5 CARA UNTUK MEMATIKAN VIRUS CORONA

KALIMAT YANG HARUS ADA DI PERJANJIAN TERTULIS DENGAN KONTRAKTOR

Renovasi rumah memang seharusnya memakai jasa Kontraktor yang sudah berpengalaman, agar kita tidak terlalu repot dan pusing. 

Apalagi jika kita seorang pekerja kantoran, yang sudah dipusingkan dengan masalah kantor dan keluarga.

Jika kita telah mempunyai calon Kontraktor yang cocok, kita harus membuat sebuah perjanjian tertulis yang menguntungkan kedua belah pihak. 

Berikut ini kalimat yang harus ada saat membuat perjanjian tertulis dengan Kontraktor:

1. Harga Awal Penawaran

 Adakah harga penawarannya secara detail sesuai gambar.

2. Persetujuan (Dealing)

Jika sudah ada harga penawarannya, lakukan penawaran dan tetapkan harga pastinya (persetujuan/dealing) disertai kalimat “tidak akan ada penambahan biaya-biaya lainnya”

3. Ada gambar Layout rumah

Minta dibuatkan gambar dan biaya pembuatan gambar tersebut.

4. Time Schedule. 

Minta dibuatkan Waktu Pelaksanaan (“Time Schedule”) setiap pekerjaan  dalam pelaksanaan setiap kegiatan.

Agar anda bisa memonitor atau memantau setiap tahapan pekerjaan, sehingga pekerjaannya tepat waktu (Just in Time)

Misal : 
Berapa lama membuat gambarnya, berapa lama pengerjaan pondasi, pasang bata dll.

5. Konsekuensi saat Pelaksanaan

Apa konsekuensinya jika kenyataannya waktu pelaksanaan tidak sesuai dengan “Time Schedule” atau jika waktu selesainya lebih cepat dari "Time Schedule" . 

Misal : 
kena denda jika telat atau dapat bonus jika lebih cepat. 
Namun jika dalam batas-batas kewajaran, ada baiknya Anda tidak perlu mempermasalahkannya, sebab manusia pasti melakukan kesalahan.

6. Konsekuensi setelah Serah Terima

Adakah konsekuensi jika rumah anda tiba-tiba rusak atau bentuknya tidak sesuai dari perjanjian. 

Misal : 
Pekerjaan diulang atau Anda mendapat ganti rugi berupa uang. 
Namun jika dalam batas-batas kewajaran, ada baiknya Anda tidak perlu mempermasalahkannya, sebab manusia pasti melakukan kesalahan.

7. Cara pembayaran 

Bagaimana cara-cara pembayarannya. 

Misal : 

- tahap I = … %, tahap II = … % dst. 

- Lalu dibayarkan secara Tunai atau transfer.

8. Pembelian Barang

Bagaimana dengan metode pembelian barang bangunan yang akan dikerjakan. 

Apakah dibeli oleh Kontraktor atau Anda?.. 

Jika bukan Anda yang membeli, apakah bahan bangunan tersebut dikerjakan setelah pembeliannya disetujui Anda atau dibeli Kontraktor dan langsung dipasang tanpa harus Anda setujui.

9. Laporan Tertulis 

Apakah anda akan diberikan laporan tertulis tentang perkembangan proses pembangunan rumah anda baik melalui whatsapp atau email?


Apakah mereka siap untuk menjawab semua pertanyaan anda saat proses pembangunan rumah?

10. Keberatan/ Ganti Rugi

Pastikan ada kalimat.. 

- jika pemilik tidak puas dengan pekerjaan kontraktor, maka konsumen berhak mengajukan keberatan (komplein).

- dan jika setiap keberatan/komplein tidak pernah tanggapi, maka pemilik berhak melaporkan kontraktor kepada pihak berwajib (polisi) sesuai dengan undang-undang yang berlaku.

Berdasarkan pengalaman penulis cara ini cukup ampuh untuk "memberi pelajaran" bagi kontraktor nakal.

11. Bersedia Mengurus IMB

Tambahkan juga kalimat :

bersedia mengurus Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

CIRI-CIRI CALON KONTRAKTOR RUMAH YANG BAGUS :

1. Harga penawaran standart (masuk akal).

Ada kontraktor yang berani berkata “Kami memiliki bahan-bahan yang tersisa dari pekerjaan lalu…” 

Atau “..Kami memiliki tukang di daerah Anda sehingga dapat berhemat banyak…” 

Atau “..Berapa banyak anggaran Anda? Tentu saja kami bisa mengerjakannya dengan harga segitu..”

Kontraktor yang profesional jarang memberikan Anda penawaran berbiaya rendah kecuali proyek Anda memang sangat sederhana (renovasi ringan). 

Sebuah penawaran cepat hampir selalu menunjukkan kontraktor tersebut lihai dalam cara-cara dan sarana untuk “menggetok” Anda dengan biaya tambahan setelah Anda setuju untuk mempekerjakannya.

Jadi jika anggaran yang disampaikan tidak masuk akal atau kontraktornya bersedia menerima berapa saja, lebih baik anda tinggalkan dan cari yang lain.

Daripada anda menyesal nantinya.

 

2. Selalu membuat perjanjian tertulis

Tidak usah lanjutkan jika kontraktor hanya memberikan harga penawaran lisan yang tidak didukung kontrak tertulis, atau kontrak dengan kata-kata ketidakjelasan.

Kata-kata ketidakjelasan biasanya menyisakan ruang yang cukup bagi kontraktor untuk "mengakali" Anda. 

Kontraktor yang baik akan sangat berhati-hati dan teliti dalam menggambarkan pekerjaan mereka. 

Mereka menjelaskan dengan tepat apa yang akan mereka lakukan dan tidak akan berani lakukan.

 

3. Meminta biaya uang muka/DP yang wajar

“Kami akan membutuhkan banyak biaya di depan untuk membeli bahan…”

Kontraktor terkemuka akan menjelaskan metode penagihan dan menagih hanya untuk pekerjaan yang telah dilakukan, kecuali untuk uang muka (DP) yang persentasenya tidak melebihi 25% dari keseluruhan anggaran.

Kontraktor yang bereputasi/profesional pasti memiliki rekanan-rekanan khusus yang bersedia memberinya jangka waktu untuk pembayaran material. 

Jika dia harus membeli material secara tunai atau bahkan meminta Anda membelinya langsung tanpa alasan yang jelas, waspadalah.

 

4. Punya refrensi atau rekanan

Hati-hati jika kontraktor berkata, “Maaf, Kami baru saja pindah ke daerah ini…”

Kalimat itu biasanya disampaikan ketika mereka diminta untuk memberikan refrensi. 

Dia tidak dapat menyebutkan beberapa pekerjaan lokal yang pernah dia kerjakan untuk Anda lihat (dan harus lihat). 

Ketidakmampuan memberikan referensi bisa berarti bahwa dia tidak memiliki reputasi baik di mata klien-kliennya atau belum memiliki pengalaman (Andalah yang pertama menjadi tumbalnya!).

5. Mempunyai surat/ijin resmi

Jika mereka benar-benar serius dan professional, seharusnya tidak ada masalah dengan surat-surat dan ijin resmi yang dimiliki.

6. Memiliki kantor fisik
Lakukan pemeriksaan atau survey secara langsung ke kantor mereka. Anda jangan langsung percaya begitu saja melalui website, brosur, telepon, email ataupun iklan yang menawarkan jasa bangun rumah.


Anda harus benar-benar memastikan bahwa kontraktor tersebut resmi dan sudah berpengalaman dalam membangun rumah.

7. Cari info lewat Kenalan

Ada baiknya anda banyak bertanya atau meminta referensi kontraktor yang bagus dengan teman/keluarga yang pernah membangun. 

Siapa tau mereka ada referensi kontraktor yang bagus karena mereka sudah pernah menggunakan jasa kontraktor tersebut.

CARA MENGHITUNG BIAYA KUSEN ALUMINIUM DAN KACA

1. Menghitung kebutuhan Kusen Aluminium dan Kaca :

Dari gambar diatas diketahui Lebar dan Tingginya adalah 301(L) X 260 (T), maka hitungannya adalah sebagai berikut :

A. Rincian Perhitungan Kusen Aluminium

- Tiang = 2.60 m x 4 batang = 10.4 ml (meter lari)

- Ambang = 3.01 m x 2 batang = 6.02 ml (meter lari)

- Ambang = 1.055 m x 2 batang = 2.1 ml (meter lari)

Total volume Kusen aluminium = 18.52 ml

B. Rincian Cara Perhitungan Kaca

Kaca dihitung dengan perkalian Tinggi dan Lebar, sbb :

Volume kaca = 3.01 m x 2.6 m2 = 7.083 m2 (meter persegi)

C. Pintu = 1 Bh

2.    Memilih Warna Kusen Aluminium :

A. Warna aluminium standar (Anodised) :

- Hitam (Black), Coklat (Dark Brown), Silver (CA -Netral).

- Aluminium warna Coklat harganya sama dengan aluminium warna hitam.

- Aluminium warna Coklat dan hitam lebih mahal dari aluminium warna silver.

B. Warna lain aluminium :

Aluminium warna Powder Coating standar (merah, biru, crem, dll warna biasa)

Harga nya sekitar 40-50% lebih mahal dari Aluminium silver.

C. Aluminium warna Powder Coating Urat kayu (berurat seperti Kayu Jati)

Harga nya sekitar 100-120% lebih mahal dari Aluminium silver.

Jenis atau Merek Aluminium

Diurutkan berdasarkan Harga termahal s/d termurah

1.        YKK

2.        Alcan

3.        Supereks ; Indal

4.        Aleksindo

5.        Alco ; Alcomeks ; Aluprima

3.    Memilih Warna Kaca :

Kaca Diurutkan berdasarkan Jenis termahal s/d termurah

1.        Kaca Tempered

2.        Kaca Biasa

Kaca Diurutkan berdasarkan Warna termahal s/d termurah

1.        One way ( Dari dalam bisa melihat keluar, dari luar tidak bisa melihat kedalam )

2.        Reflektif stofsoll

3.        Warna biasa (Biru, hijau, Grey)

4.        Dark Grey (Riben gelap)

5.        Polos/Bening/Clear

Kaca Diurutkan berdasarkan Merek termahal s/d termurah

1.        Kaca Merek Asahimass

2.        Kaca Merek Mulia

3.        Kaca Merek lain...

Catatan : Semakin tebal kaca, maka harganya semakin mahal.

4.    Pintu Aluminium :

Ada dua jenis, yaitu :

1.        Pintu Aluminium Geser

2.        Pintu Aluminium Swing.

Harga Pintu Aluminium Geser sama dengan harga Pintu Aluminium Swing

Perhitungan Pintu aluminium adalah perunit dan sudah termasuk sbb :

- Rangka Pintu aluminium ( Bahan profil Swing door)

- Kunci Pintu aluminium standar ( Type 8128 dekson atau type 5128 Alpha )

- Handel aluminium standar ( Vebtuk Kotak dari bahan aluminium )

- Engsel 4 inchi standar ( Stainless merek alpha)

5.    Jendela Aluminium :

Jendela Aluminium, ada dua jenis, yaitu :

1.       Jendela Geser

Jendela Geser dihitung per buah dengan ukuran standar 120 (T) x 60 (L), sudah termasuk aksessories

2.       Jendela Swing, biasanya sering disebut jendela Cassement.

Dihitung dengan cara perbuah ukuran standar 120 (T) x 60 (L) dan bisa pula dengan cara perhitungan meter lari seperti perhitungan kusen diatas

6. Harga Alumunium per Agustus 2020

a.    Kusen ALL 3″ Natural  =  Rp.   85.000,- /m2

b.    Kusen ALL 3″ Coklat  =  Rp.   95.000,- /m2

c.    Kusen ALL 4″ Natural  =  Rp.   100.000,- /m2

d.    Kusen ALL 4″ Coklat  =  Rp.   110.000,- /m2

e.    Kusen ALL 3″ YKK Natural Gloss  =  Rp.  150.000,- /m2

f.     Kusen ALL 3″ YKK Coklat Gloss  =  Rp.  175.000,- /m2

g.    Kusen ALL 4″ YKK Natural Gloss  =  Rp.  163.000,- /m2

h.    Kusen ALL 3″ YKK Coklat Gloss  =  Rp.  170.000,- /m2

i.      Kusen ALL 3″ coating  =  Rp.   120.000,- /m2

j.      Kusen ALL 4″ coating  =  Rp.   135.000,- /m2

Harga Kusen Aluminium Alexindo:

· 3 inch Rp 151.000/m" (silver), Rp 172.000/m" (hitam), Rp 172.000/m" (coklat)

· 4 inch Rp 232.000/m" (silver), Rp 255.000/m" (hitam), Rp 255.000/m" (coklat)

Harga Kusen Aluminium Superex:

· 3 inch Rp 130.000/m" (silver), Rp 140.000/m" (hitam), Rp 140.000/m" (coklat)

· 4 inch Rp 140.000/m" (silver), Rp 155.000/m" (hitam), Rp 155.000/m" (coklat)

Harga Kusen Aluminium YKK:

· 3 inch Rp 150.000/m" (silver), Rp 175.000/m" (hitam), Rp 175.000/m" (coklat)

· 4 inch Rp 175.000/m" (silver), Rp 215.000/m" (hitam), Rp 215.000/m" (coklat)

Harga Folding Gate:

· Ukuran 0,5 mm Rp 435.000/m2

· Ukuran 0,8 mm Rp 575.000/m2

· Surabaya 1 mm Rp 1.155.000/m2

· Surabaya 1,2 mm Rp 1.375.000/m2

Harga Rolling Door:

· Ukuran 0,8 mm (aluminium) Rp.355.000/m2

· Ukuran 1 mm (aluminium) Rp.385.000/m2

· Ukuran 0,4 mm (besi) Rp.245.000/m2

7. Harga Kaca per Agustus 2020

a.  Kaca Bening 5 mm  =  Rp.100.000,- /m2

b.  Kaca Ryben 5 mm  =  Rp.96.500,- /m2

c.  Kaca ES 5 mm  =  Rp.105.500,- /m2

d.  Daun pintu Swing Natural  =  Rp.850.000,- / set

e.  Daun pintu Swing Coklat  =  Rp.838.000,- / set

f.   ACC Dn. pintu Swing  =  Rp.302.000,- / set

g.  Daun pintu KM + ACC Natural  =  Rp.765.000,- / daun

h.  Daun pintu KM + ACC Coklat  =  Rp.825.000,- / daun

i.   Etalase 1 M   =  Rp.990.000,- / unit

j.   Etalase 1,5 M  =  Rp.1.090.000,- / unit

k.  Etalase 2 M  =  Rp.1.370.000,- / unit

l.   Rolling door Alm  =  Rp.360.000,- / m2

m. Rolling door Besi  =  Rp.260.000,- / m2

Harga Rupa-Rupa Kaca:

·  Ukuran 5 mm (kaca polos) Rp.120.000/m2

·  Ukuran 5 mm (kaca rayban) Rp.160.000/m2

·  Ukuran 5 mm (kaca dark blue) Rp.240.000/m2

·  Ukuran 5 mm (kaca dark green) Rp.247.000/m2

·  Ukuran 6 mm (kaca polos) Rp.182.000/m2

·  Ukuran 6 mm (kaca rayban) Rp.292.000/m2

·  Ukuran 6 mm (kaca dark blue) Rp.292.000/m2

·  Ukuran 6 mm (kaca dark green) Rp.242.000/m2

·  Ukuran 8 mm (kaca polos) Rp.270.000/m2

·  Ukuran 8 mm (kaca rayban) Rp.380.000/m2

·  Ukuran 8 mm (kaca dark blue) Rp.380.000/m2

·  Ukuran 8 mm (kaca dark green) Rp.420.000/m2

·  Ukuran 10 mm (kaca polos) Rp.340.000/m2

·  Ukuran 10 mm (kaca dark blue) Rp.560.000/m2

·  Ukuran 10 mm (kaca dark green) Rp.560.000/m2

·  Ukuran 12 mm (kaca polos) Rp.380.000/m2

·  Ukuran 12 mm (kaca dark blue) Rp.600.000/m2

·  Ukuran 12 mm (kaca dark green) Rp.605.000/m2

Harga Aneka Pintu Jendela Aluminium Berikut Kaca:

· Jendela casement silver (60 x 120) + kaca polos 5 mm @ Rp.490.000.

· Jendela casement coklat (60 x 120) + kaca polos 5 mm @ Rp.540.000.

· Jendela sliding silver (60 x 120) + kaca polos 5 mm @ Rp.450.000.

· Jendela sliding coklat (60 x 120) + kaca polos 5 mm @ Rp.540.000.

· Pintu swing + kaca polos 5 mm @ Rp.1.040.000.

· Pintu swing silver + kaca polos 5 mm, floor hinge dorma BTS 84 @ Rp.1.960.000.

· Pintu swing coklat + kaca polos 5 mm, foor hinge dorma BTS 84 @ Rp.2.250.000.

· Pintu frameless (tempered 12 mm polos) floor hinge dorma BTS 84 @ Rp.3.350.000.

· Pintu frameless (tempered 12 mm rayban) floor hinge dorma BTS 84 @ Rp.3.600.000.

· Pintu fitting (tempered 12 mm polos) floor hinge dorma BTS 84 @ Rp.3.850.000.

· Pintu fitting (tempered 12 mm rayban) floor hinge dorma BTS 84 @ Rp.4.100.000.

· Powder coating aluminium berbagai warna Rp.66.000/m".

Catatan :

· Harga kusen coating khusus warna Putih, Merah, Pearl White.

· Harga semua pintu belum termasuk isi pintu seperti kaca, spandrel, dll.