Sejak kuliah dan sebelum pacaran, saya selalu mempunyai cita-cita untuk bisa memiliki rumah sendiri.
Saya tidak mau tinggal dirumah orang tua atau mertua, sebab saya ingin mandiri dan bebas mengatur isi rumah.... Merdeka
Dan mungkin ini juga yang menyebabkan pacar (sekarang sudah menjadi istri) dan mertua saya lebih memilih saya ketimbang yang lain… he he he.
Sebelum lanjut membaca tulisan ini.. tips ini buat anda yang :
ingin membeli lewat kredit ya, kalau anda ingin membeli secara tunai, tidak usah baca langsung bayar aja…. he he he
ingin membeli bukan ngontrak atau sewa
Bagi saya sih sebenarnya ngontrak atau sewa itu rugi 3x, kenapa rugi :
Pertama, uang yang kita keluarkan buat ngontrak atau sewa menjadi uang sia-sia, coba dulu uang tersebut anda tabung di asuransi pasti sudah bisa buat uang tanda jadi (DP).
Kedua, tidak selamanya kita bisa menghasilkan buat keluarga, jika nanti (amit-amit) kita kena musibah, siapa yang bisa membantu kita?... tidak ada, kalaupun ada paling cuma setahun dua tahun.
Ketiga, membeli rumah adalah juga investasi, coba bandingkan antara membeli dengan mengontrak rumah saat ini sd 5 tahun ke depan.
- Membeli rumah saat ini dengan harga Rp.500 juta, maka 5 tahun ke depan akan berharga Rp.800 juta atau bisa Rp.1 milyar
- Mengontrak rumah saat ini dengan harga Rp.12 juta per tahun, maka 5 tahun ke depan harganya bisa berubah-ubah mengikuti harga pasaran.
Berikut ini, adalah hal-hal yang harus dilakukan sebelum membeli rumah :
Tahap I :
Persiapan dan Pemahaman
Persiapan keuangan
Membeli rumah itu mahal bro and sis… Kalau anda orang kaya sudah pasti enak, tinggal tunjuk, lalu bayar tunai, lalu renovasi jika perlu selesai deh.
Kalau saya orang miskin, harus ngumpulin uang dulu setahun, dua tahun, bahkan sampai lima tahun baru bisa ke beli itu juga lewat KPR.
Apalagi saya PNS.. Tidak akan bisa membeli rumah tunai.. Kecuali tadi, anda anak orang kaya yang bisa minta orang tua atau dapat warisan mendadak.
Jadi lakukan dari sekarang.. Saya melakukan ini sejak awal kerja yaitu =
nabung + asuransi… Dulu namanya Tabungan + Investasi
Soalnya kalau cuma nabung doang, tidak bisa "memaksa" saya untuk menyisihkan uang. Soalnya tidak ada yang mengingatkan. Uangnya jadi keburu habis buat nongkrong.. he he..
Tapi jika saya ikut asuransi, maka :
pertama, saya selalu diingatkan lewat email dan sms, jadi saya terpaksa harus keluarin uang, kalau tidak manfaatnya akan hilang.
Kedua, jika terjadi ha-hal yang tidak diinginkan kemudian hari (amit-amit sih), uangnya berguna buat keluarga atau pacar (jika kita menjadikan pacar kita sebagai penerima manfaat)
Saya tabung di asuransi selama 6 tahun, dengan rutin Rp.500.000 per bulan, maka uang saya di tahun ke 6 menjadi = Rp.500.000 x 72 bln = Rp.36.000.000 + bunga 10% (kira-kira ya) = Rp.39.300.000,-
Uang sebanyak itu di tahun 2005 sudah bisa buat Down Payment (DP) atau uang muka… (yah tetap tidak bisa beli rumah ya?)... kan saya bilang, kalau pegawai kecil seperti saya sampai tua pun tidak akan bisa kumpulin uang buat beli rumah.
Jadi saya gunakan fasilitas kredit.
Perumahan atau Non Perumahan
Saya sih lebih sarankan membeli rumah di perumahan, karena :
Pertama, Anda tidak perlu repot mencari tanah.
Kedua, tidak harus membangun dari nol, tinggal renovasi sedikit sesuai keinginan. Atau jika mau membangun sendiri, Anda bisa beli tanah kavling. Anda tidak membangun sesuai keinginan Anda.
Ketiga, perumahan ini umumnya memiliki banyak fasilitas pendukung yang memadai.
Contoh : sistem keamanan, jalur listrik/telepon/internet, sekolah, rumah ibadah, kolam renang dll
Tapi kalau anda lebih cocok tinggal di daerah non perumahan (perkampungan), silahkan saja.. bebas alias tidak dilarang
3. Cluster atau non cluster
Kalau mau aman dan nyaman, saran saya, carilah perumahan yang bersistem cluster atau hanya punya satu jalur keluar masuk.
Dengan begitu Anda tidak dibuat pusing dengan banyaknya orang yang tidak dikenal dilingkungan anda dan membuat anda lebih tenang saat melepas anak untuk bermain diluar rumah.
Tapi kan cluster lebih mahal?... iya betul juga… Dan saya tidak larang anda membeli perumahan yang non cluster, Anda boleh saja memilih perumahan yang non cluster.
Tapi nanti jika anda sudah mempunyai uang lebih, alangkah lebih baik jika tinggal dilingkungan yang aman dan nyaman.
Saya sekarang tinggal dilingkungan non cluster… Wah pusing, ada aja orang yang parkir di depan pagar (tukang bakso, tukang es, tukang loak, tamu tetangga dll).. mau diusir harus pake emosi sedikit, harusnya pulang kerja bisa tenang dan nyaman, eh sampai rumah masih emosi juga.
4. Rumah Baru vs Rumah Bekas.
Terserah anda, bagi saya dua-duanya juga butuh renovasi. Karena belum tentu yang ada sekarang sudah memenuhi apa yang kita inginkan.
Pemilik lama anaknya hanya satu, maka kamar anak hanya satu, nah sekarang anda mempunyai dua anak, maka tentu harus membuat kamar tambahan buat anak yang satu lagi.
Tahap II :
Mencari developer atau rumah idaman
Menurut saya sih dua-duanya, walaupun developernya bagus dan kredibel tapi rumah tidak sesuai dengan idaman kita, maka buat apa kita beli?
Atau rumahnya sesuai idaman tapi developernya tidak bonafit apalagi abal-abal, sama juga bohong, iya kan?.. Bisa boncos
Nah, jika anda sudah sampai di tahap ini, maka anda bisa menggunakan berbagai cara untuk mendapatkan rumah yang anda idamkan.
Cara 1 : Agen Properti
Jika anda tergolong yang berkecukupan dan tidak mau ribet atau pusing dengan masalah-masalah jual beli, maka datanglah ke agen properti terkenal.
Anda bisa cari di internet dengan mengetik agen properti yang menerima penghargaan di tahun sebelumnya. Disitu akan tertera agen properti yang dipilih oleh situs properti atau koran online.
Banyak agen properti yang berkualitas, seperti : century21, ERA, profesional properti, prop2go, prabu property, confident property, brighton indonesia, ray white dll.
Mereka semua sudah profesional dan berpengalaman dibidangnya. Mereka juga yang akan mengurus hampir 95% urusan jual beli rumah.
Cara 2 : Lewat internet
Banyak situs yang menawarkan rumah yang siap dijual, antara lain : rumahku.com, olx.co.id, rumah.com, rumah123.com, sentraproperti.com, rumahdijual.com, carirumah.net, rumah.com, lamudi.co.id dll
Cara 3 : Pameran
Biasanya antara bulan November sd Desember ada pameran properti di mall-mall terkenal di seluruh indonesia. Moment ini adalah momen cuci gudang bagi mereka untuk menutup buku menuju tahun berikutnya. Banyak tawaran-tawaran yang menarik untuk bisa anda dapatkan.
Berikut nama-nama developer yang sudah berpengalaman dan bisa dipertanggung jawabkan pekerjaannya :
PT Agung Podomoro Land Tbk
Intiland Development Tbk
PT Bakrieland Development Tbk
PT Jababeka Tbk
PT Gapura Kencana Abadi
Suryamas Group
PT Lippo Karawaci Tbk
PT Bumi Serpong Damai Tbk
PT Summarecon Agung Tbk
PT Ciputra Development Tbk
PT Modernland Realty Tbk
PT Grahabuana Cikarang
PT Cowell Development Tbk
PT Astra Modern Land
PT Agung Sedayu Group
PT Alam Sutera Realty Tbk
PT Duta Paramindo Sejahtera
Sentul City Tbk
Duta Pertiwi Tbk
Jaya Real Poperty Tbk
Indonesia Prima Property Tbk
PT Adhi Persada Properti - Pengembangan Realti dan Properti
atau anda bisa lihat di situs BTN : btnproperti.co.id/developer daftar nama-nama developer yang boleh dikatakan baik reputasinya selain daripada 22 developer diatas, walau masih kalah satu kelas.
Hal-hal yang dasar yang harus anda tanyakan disini baik ke pihak developer maupun penjual (rumah bekas/secondary market) adalah :
Proses legalitas (AJB, SHM, IMB dll)
Proses pembangunan (berapa lama sd serah terima kunci)
spesifikasi bahan bangunan
cara pembayaran (DP sd lunas)
Rincian Perjanjian (khususnya jika kedua belah pihak ada yang mengingkar/wanprestasi)
Tahap III :
Permohonan kredit ke bank
Sebelum ke Tahap IV : Pembelian, anda harus lebih dahulu mengajukan ke pihak bank, apakah anda layak sebagai kreditur untuk dapat membeli rumah tersebut.
1. Membayar DP
Di tahap ini, sebaiknya anda tidak usah dulu memberikan tanda jadi (DP) kepada developer tapi anda dapat memberikan booking fee agar properti tersebut tidak dibeli oleh orang lain.
Bingung ya, apa itu Booking Fee dan Down Payment..
Ini perbedaan Booking Fee dengan Down Payment (DP) :
Booking Fee :
Booking fee bisa disebut juga sebagai tanda jadi atau uang pemesanan. Jadi jika anda tertarik pada suatu properti dan setelah melakukan negosiasi dengan pemilik ternyata cocok, maka agar properti tersebut tidak diambil oleh orang lain, maka anda dapat memberikan uang tanda jadi atau Booking Fee terlebih dahulu.
Besarnya Booking Fee relatif sesuai kesepakatan, misalnya Rp 1,000,000 s/d 1% dari harga properti. Dengan diterimanya Booking oleh penjual, maka penjual tidak akan menawarkan propertinya lagi kepada orang lain sampai batas waktu tertentu.
Sertakan juga kuitansi sebagai bukti pembayaran Booking Fee, dan biasanya akan dicantumkan juga pembayaran selanjutnya dan berikut cara pelunasannya.
Apabila sampai batas waktu yang sudah disepakati tidak dilakukan pembayaran lanjutan, maka Booking Fee menjadi hangus dan properti boleh ditawarkan kepada pihak lain.
Down Payment (DP) :
Down Payment (DP) adalah pembayaran pertama atau pembayaran di muka dari nilai transaksi. Jumlahnya biasanya berkisar 30% dari harga jual properti.
Penyerahan DP akan diikuti dengan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara Penjual dan Pembeli. Isinya antara lain besarnya sisa pembayaran, tanggal pelunasan dan sanksi.
Jika penjual membatalkan transaksi, maka DP akan dikembalikan ke pembeli, namun jika pembeli yang membatalkan maka DP tersebut akan hangus.
Biasanya DP dapat dititipkan ke Agen properti sebagai mediator transaksi jual beli, jika terjadi pembatalan oleh pihak penjual, maka pengembalian DP tentunya akan lebih mudah.
- WNI
- Berpenghasilan tetap dengan masa kerja minimal 2 tahun.
- Usia minimal 21 tahun dan pada usia 55 tahun kredit harus lunas.
- Maksimal pembiayaan adalah 80% sd 90% dari nilai obyek yang akan dibiayai
- Copy KTP (suami istri)
- Copy Kartu Keluarga
- Copy Surat Nikah
- Copy surat keterangan kerja ditempat saat ini
- Surat Keterangan Penghasilan/ Slip gaji/ Daftar Gaji
- Copy SK Pengangkatan pegawai terakhir
- Copy Kartu Taspen (bagi pegawai negeri)
- Copy Kartu Pegawai
- Copy Ijazah terakhir
- Copy Rekening Koran Tabungan 3 bulan terakhir
- Copy NPWP Pribadi / SPT PPH 21
- Copy PBB rumah yang akan dibeli
- Copy IMB rumah yang akan dibeli
- Copy sertifikat rumah yang akan dibeli
Asli dari dokumen diatas akan diberikan jika sudah di acc oleh pihak bank. Persiapkan jauh-jauh hari, sebelum pengajuan.
2. Appraisal
Untuk rumah baru atau masih indent, biasanya bank tidak melakukan appraisal. Bank akan menilai harga rumah dengan mengikuti daftar harga yang telah ditentukan oleh pihak developer.
Bank akan melakukan appraisal terhadap rumah bekas atau secondary market. Setelah bank menerima pengajuan anda, bank akan terlebih dahulu melakukan pengecekan dokumen lalu setelah itu bank akan melakukan appraisal terhadap rumah tersebut.
Biasanya nilai harga rumah tidak akan sesuai dengan nilai pasar atau nilai yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli. Bank akan menilai harga rumah sekitar 60% sd 80% dari harga pasar. Bisa sih di nego tapi biasanya susah dan jarang terpenuhi.
Contoh :
Saya beli rumah bekas tahun 2005 Rp 180 juta (berdasarkan kesepakatan penjual dan pembeli), maka pihak bank akan melakukan appraisal dulu, setelah di appraisal harga rumah yang saya idamkan menurut pihak bank Rp 150 jt. Maka bank hanya akan memberikan 80% dari Rp.150 jt, yaitu Rp.120 jt dan 20% yaitu Rp.30 juta dijadikan DP.
Lalu bagaimana saya melunasi kekurangan harga rumah sebesar Rp.30 juta yang telah disepakati dengan penjual?..
Nah, untung calon istri saya punya tabungan seperti saya sehingga kekurangan Rp.30 juta yang tidak dinilai oleh bank bisa saya tutupi.
Tahap IV :
Pembelian
Setelah kredit anda disetujui oleh pihak bank, maka segera lakukan pembayaran DP, karena ini adalah syarat terakhir sebelum bank memberikan uangnya untuk membeli properti yang anda idamkan.
Tahap selanjutnya adalah tahap akhir yaitu Pembelian.
Ok, jika anda sudah melalui tahap ke III, sekarang kita ke tahap akhir yaitu datang ke developer atau pihak penjual untuk membeli properti idaman anda.
Jika anda membeli rumah bekas atau secondary market maka anda tinggal datang ke pihak penjual dan membayar DP.
Selanjutnya bersama-sama ke pihak notaris yang ditunjuk oleh pihak bank, untuk melakukan tanda tangan.
Setelah semua syarat terpenuhi maka bank akan membayar sesuai harga yang telah disepakati ke pihak penjual.
Namun jika anda membeli dari developer, maka rumah yang di tahap ini adalah rumah gambar alias belum jadi, maka anda diharuskan developer untuk indent.
Kenapa indent ?... Karena pihak pengembang mengandalkan kucuran dana dari KPR untuk membangun rumah.
Implikasinya, serah terima rumah jadi baru dilakukan beberapa bulan kemudian. Biasanya berkisar 6 bulan sampai 1 tahun.
Jika sampai dengan pelunasan tidak ada masalah, maka 100 % rumah yang anda beli akan menjadi milik anda 6 bulan atau 1 tahun mendatang.
Selamat ya..
